河北省邯郸市中级人民法院

民事判决书

(2017)冀04民终3165号

上诉人(原审原告):崔XX

委托诉讼代理人刘静,河北万强律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):张三

第三人:李四

上诉人崔XX因与被上诉人张三、第三人李四案外人执行异议之诉一案,不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2016)冀0403民初2740号民事判决,向本院提起上诉本院于2017年5月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结崔XX上诉请求:撤销原判,改判停止对涉案房产的执行;确认其与李四签订的房屋定金合同以及补充协议合法有效;确认涉案房产归其所有,张三及李四配合其办理过户手续。

事实和理由:

一是其购买李四房屋的行为,完全符合最高院执行异议复议规定第二十八条,能够排除执行;二是根据民诉法解释第312条规定,案外人提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以一并作出裁判等,张三辩称,上诉人的上诉理由不成立,请求维持原判审法院认定事实:李四与XX公司于2013年7月5日签订了《商品房买卖合同》,约定李四购买位于邯郸市房屋,该合同已在房屋登记机关办理了备案登记,但未办理正式房屋产权登记。张三、李四因民间借贷纠纷一案,该院于2015年6月19日作出(2015)从民初字第1754号民事裁定书,裁定查封了李四名下的上述房屋2016年1月18日,该院作出(2015)丛民初字第1754号民事判决书,判令“一、XX公司于本判决生效之日起十日内偿还张三借款本金11428178元及利息97704元(该利息截止到2014年11月6日,自2014年11月7日起至该院确定的履行期限届满之日止,按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算);二、XX对上述债务承担连带清偿责任;李四在580万元的范围内承担连带清偿责任。”该民事判决书已经发生法律效力。因李四未及时履行还款义务,张三于2016年5月10日申请执行。崔XX作为异议人提出该院查封的房屋是其所有的异议。2016年6月27日,该院作出(2016)冀0403执异15号执行裁定书,裁定驳回崔XX提出的异议。崔XX不服该裁决,提起案外人执行异议之诉另查明,崔XX和李四签订《房屋订金合同》一份,落款时间显示为2014年11月23日。该合同约定崔XX购买李四名下位于邯郸市房屋一处,价款85万元;后又签订《补充协议》一份,约定该房屋在相关部门确认业主可以办理房产证之日起7日内,第三人办理该房屋房产证。2014年11月23日,崔XX向XX账户分三次分别转款200000元,158700元,4200000元。同日,XX分两次向李四账户分别转款420000元,141700元。李四出具落款时间为2016年5月31日的证明,证明主要内容为:“2014年11月23日本人将全款购买的XX房产通过邯郸市玛雅房地产经纪有限公司以85万元卖给崔XX,当日收到崔XX支付购房款76.5万元,物业费5200元。本人在崔XX支付房款后,将钥匙交给崔XX,自此崔XX实际占有房屋,并在房屋居住至今”审法院认为,李四拖欠张三借款事实清楚,张三申请法院执行其保全查封的李四名下房产一处,符合法律规定。崔XX认为该房屋应归其所有,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(-)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;”本案中,该房屋预登记在李四名下,对此事实各方均未提出异议。我院执行该房屋,并无不当。崔XX所举相关证据不能证明其作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,其应负举证不能的责任关于崔XX请求确认其与李四签订的《房屋定金合同》以及补充协议合法有效,并确认邯郸市邯山区房产归其所有,张三及李四配合其办理房屋过户手续,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条规定:“下列房地产不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的……”本案中李四未取得本案争议房屋的权属证书,将上述房屋转让给崔XX不符合法律规定,故对于崔XX该项诉请,该院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第百四十四条、第二百二十七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若千问题的解释第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第(六)项的规定,判决:驳回崔XX的诉讼请求。案件受理费10642元由崔XX承担审期间,当事人没有提交新证据。经审理,本院对审查明的事实予以确认。

另查明,《补充协议》约定,崔XX将首付款打入中介玛雅房屋安全履约帐户之后2日内,李四将房屋交给崔XX;玛雅房屋在房屋交接完毕后24小时内,将首付款打给李四;李四收到房款后,玛雅房屋将手续原件交接给崔XX。还约定,该房屋可以办理房产证时,7日内,李四先办理房产证;之后7日内,李四和崔XX办理完过户手续,由崔XX承担李四办理房产证的费用和过户费用本院认为,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”之规定,法律并不禁止预售商品房再行转让。李四和崔XX通过中介玛雅房屋签订了房屋买卖合同,实际履行了主要内容。而且,还约定了先为形式权利人李四办理房产证,然后再过户到实际权利人崔XX名下,由崔XX交纳相关税费,也不侵害公共利益,故应当认定合法有效该法第三十八条“下列房地产,不得转让:未依法登记领取权属证书的……”的规定,并非效力性强制性规定审法院依据该项认定李四和崔XX转让行为违法属于适用法律不当,应予纠正《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定主要适用于民事执行中案外人异议审查标准,而非执行异议之诉中实质审查标准。一审法院依据该认定李四为该房屋权利人,属于适用法律不当,应予纠正本案中,崔XX与李四签订了以转让涉案房产为目的的合同,支付了大部分的房款且愿意将剩余房款交到法院,并在查封之前实际占有该房产,并非可归责于崔XX的原因未办理过户手续,故其对涉案房产的权利可以排除执行。故对其所提购买李四房屋的行为,完全符合最高院执行异议复议期第能够排除执行的理由予以支持;对其所提根据民诉法解释第312条规定,案外人提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以一并作出裁判的理由,本院认定其对该房屋的权利可以排除执行,但并不能确定其享有物杈,故对该理由不予支持。综上所述,崔XX的上诉请求部分成立,予以支持;依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:

第一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院(2016)冀0403民初2740号民事判决。

第二、不得执行邯郸市房屋。

第三、驳回崔XX的其他诉讼请求

审案件受理费10640元,由张三负担

本判决为终审判决

审判长 王跃安

审判员 张艳芬

审判员 张树刚

书记员郝龙菲